マンションの寿命の対処法

すべての建物は、建築された瞬間から老朽化がはじまります。したがって、新築で購入したマンションにもいつかは必ず寿命は訪れ、たとえ自分が反対したとしても、集合住宅ゆえに他の住人のほとんどが賛成すれば、取り壊しされてしまうこともあります。

「人生100年時代」がやってくると言われていて、日本人の平均寿命はすでに男女とも80歳を超えています。20～30代で新築マンションを購入すると、平均寿命まででもあと50～60年以上あるわけで、心配になるのはいつまでそこに住み続けられるのか？ということです。

ここでは気になるマンションの耐用年数を説明しながら、寿命に備えて何をすればいいかを紹介しているので、安定した老後を送るための参考にしてください。

マンションの耐用年数

木造住宅とは異なり、ある程度大きなマンションの場合は、分厚い壁で覆われた鉄筋コンクリート造りであることから、これまで耐用年数は60年以上とも言われてきました。

しかし、1998年の税制改正により、法定耐用年数は47年と定められ、もちろん47年以上使用されているマンションも実在しますが、何もしなければ確実に老朽化が進み、生活はできたとしても、建物の価値としてはほとんど消滅してしまいます。

築47年というのは、実際に耐久性テストを行って算出した明確なマンションの耐用年数ではなく、あくまでも法律によって便宜上定められた年数ですが、コンクリートで造られたマンションは、定期的にきちんと補修や修繕をしなければ、法定耐用年数の前に寿命を迎えてしまいます。

分厚いコンクリートを目にすると、頑丈でいつまでも傷むことはないように思ってしまう方も多いようですが、現実には砂を固めただけのコンクリートは、雨風や紫外線や温度変化などの影響で経年劣化は避けられず、構造体である鉄筋や鉄骨にもサビが発生して、年々確実に強度は低下していきます。

マンションの寿命を延ばすためには、こまめに塗装や補修や防水工事などを施す必要があり、「マンションは管理を買う」という言葉まであるほどです。

寿命への備えが大事

新築でマンションを購入する場合は、マンションの管理体制を詳しく確認することはできませんが、中古マンションの購入を考えている場合は、管理や清掃がしっかり行き届いていることを調べるだけでも、マンションの寿命に備えることにつながります。

前項でもご紹介した通りに、マンションの寿命を延ばすためには定期的な塗装や補修などの大規模修繕が必要となり、それに加えて日頃からの丁寧な管理の質が問われます。

ただし、どんなに管理が行き届いているマンションにも、残念ながら寿命は訪れ、法定耐用年数の築47年でほとんどのマンションは取り壊されている現実があります。

また、古くなったマンションが建て替えされる平均は、築40年以下となっていて、法定耐用年数よりも短く、建て替えの場合は引き続き新しくなったマンションに住むことは可能ですが、金銭的に以前と同じ条件で暮らせることにはならないので、その前の備えが必要となります。

取り壊した建て替えが行われた多くは、配管設備に問題が生じたマンションで、以前は配管がコンクリートの内部に埋め込まれていたことから、古くなった配管を交換できずに、建物ごと取り壊すことを余儀なくされていました。

最近のマンションの場合は、パイプスペース（PS）と呼ばれる、配管を埋め込むスペースが確保されていて、傷んでも容易に交換ができるようになっていることから、配管が問題で取り壊しがされることはなくなりました。

最近では築年数が経っているマンションを安く購入して、部屋の中をフルリノベーションする方も増えていますが、長く同じ建物で暮らすことを目的にしている場合は、パイプスペースの有無を確認することで、マンションの寿命の備えになります。

分譲マンションを建て壊したり建て替えする場合は、区分所有者の5分の4の同意を得ればいいことになっているため、自分がいくら反対しても、他の住人がそれに賛成すれば、今までと同じような暮らしができなくなってしまいます。

建て壊されたマンションの土地は、区分所有者で分配することになりますが、マンションにはたくさんの部屋があるため、自身の土地の持ち分比率は戸建住宅と比べるとごくわずかで、分配されても十分な住み替え費用にはならないことから、そうなる前まだ建物にも価値がある段階で売却することも、マンションの寿命に対する備えとなります。

古いマンションからの賢い住み替え術

「人生100年時代」も間近と言われていて、すでに長寿社会を迎えているこれからは、定年後である60歳以降も、30年先の暮らしを考え生きていかなければいけません。

20代や30代で新築マンションを購入すると、最近のマンションは以前よりも耐用年数が長くはなっているとはいえ、そこに人生の最後まで暮らすことは難しいと考えた方が賢明です。ここでは、安心して老後を送るための住み替え術をいくつか紹介します。

コンパクトな築浅マンションへの住み替え

定年が近くなると、多くの家庭ではお子さんが就職や結婚を期に家を出て、夫婦二人の生活を送っています。そうなると、2LDKや3LDK以上の広いスペースは必要なくなり、1LDK程度のコンパクトな間取りで十分になります。

今はまだ足腰がしっかりしていても、今後は車いすの生活も視野にいれて、エントランスにも段差のない、完全バリアフリー構造で、車もいらない買い物などの利便性も高い築浅マンションを選んで移転すれば、再び住み替えする心配もなく、老後を安心して送ることができます。

シニア向け住宅への住み替え

老後は老人ホームへ入居するから、自分で生活できるうちは今のままで、と考えている方もたくさんおられるようですが、病気になるなどタイミングを逃してしまうと、希望していた施設に受け入れてもらえなくなるケースも良くあることです。

それに、マンションの老朽化が進むと、どんどん不動産価値は減少してしまうので、住宅ローンが完済してまだ高く売れるうちに、シニア向け住宅へ住み替えするという方法もあります。

老人ホームと違って自立した生活を送ることができますし、シニア向け分譲マンションを選択すれば、バリアフリー構造はもちろん、見守りサービスや介護サービスや食事サービスも受けることも可能です。

子供世帯との同居

パートナーに先立たれたり、老人ホームに入るのは嫌だったりという方などは、子供世帯との同居を考えてみてはいかがでしょうか？

もちろん、家族同士がきちんと話し合って、お互いが納得して成り立つ話ですが、共働き家庭が増えている今では、子どもが生まれると親に面倒を見て欲しいと思っている方も多く、二世帯住宅にしてプライバシーをしっかり守り、家の建築費用を負担してあげることで喜ばれるかもしれません。

同居は実現できなくても、近くにコンパクトな築浅マンションを賃貸して移り住むことで、お互いに助け合うことができて、万一のときの安心感を高めることが可能になります。

まとめ

マンションの耐用年数は、1998年の税制改正で47年に定められましたが、これはあくまで保定耐用年数であり、実際のマンションの建て替え平均年数は築40年よりも前となっています。もちろん、建て替えも取り壊しもされずに、築47年を超えても使用されているマンションもありますが、リフォームやリノベーションでもしない限りは、新築時のように快適に暮らすことはできません。

マンションの寿命を迎える前に、コンパクトな築浅マンションやシニア向け住宅に転居したり、子供世帯との同居を早めに考えたりすることも、理想の老後を手に入れるためには必要なことかもしれません。