固定資産税の気になる計算方法

人が住む家や働く場所には固定資産税が必ず関わってきます。支払うべき税額は申告や調査で決まるため、土地や建物の大きさ、使用状態、年数を把握しておくことが大切です。土地と家屋では評価額の付け方も異なり、償却資産も関わるとさらに難しくなってきます。

また、用途によって計算方法や減額制度も異なるため、土地を持つ前にはできるだけ把握しておくことが重要になります。気になる人も多い税額の算出方法をご紹介していきます。

課税標準額

課税標準額とは課税対象となる資産にかかる税額のことです。固定資産税だけでなく、税額を算出するものすべてのベースとなる部分です。そして、「固定資産税課税標準額」とは、固定資産税の基礎となる課税標準額のことを呼びます。提示されている課税標準額を標準税率の1.4％とかけた金額が固定資産税となり、支払うことが原則とされています。

評価額と混同する人も多いですが、基礎になる課税標準額は総務省が決定している部分です。決定された数字を元に市町村がそれぞれの固定資産を調査して算出しているのが評価額となります。固定資産の課税標準額は固定資産によって詳細が異なります。土地の場合と家屋の場合、償却資産の場合でそれぞれ数字が違うので注意しましょう。

家屋の場合は固定資産の評価額と課税標準額は一致する場合がありますが、土地の場合は一致しないことがほとんどです。アパートやマンションなどの人に住居を貸し出している住宅用地などの特例があることで負担を調節するためでもあります。アパートなどの小規模住宅の用地は、課税標準額が評価額の6分の1となります。一般住宅用地は3分の1となるなど、大きな差があるのが特徴です。

また、評価額がある一定の額より下回っている場合には課税されません。課税されない評価額の基準のことを免税点と呼び、土地と建物、償却資産それぞれ金額が設定されています。土地の場合、30万円未満は税金が課されることはないです。また、建物は20万円未満で償却資産は150万円未満など単価の安い狭い土地である場合、税が発生しません。

土地の評価額

土地の評価額とは土地を管轄している各団体が定めているものになります。土地の価値を知るために必要なものであり、基準となるのが評価額です。土地は景気などその時に起きていることが関わってくることが多く、価値は変動することがあります。定価のようなものが存在しない曖昧なものであるため、調査を行ない基準となる額を決めていきます。

この基準は課税標準額を元に各市町村が個別に決定していきます。担当者がひとつずつ調査し、評価額が決まります。目安として土地の時価の70%が固定資産税と言われますが、その時の情勢にも大きく左右されます。景気の良い状態では土地の価値は大きく上がります。

バブル時代では不動産投資が盛んになる程、土地の価値は上がり続けると言われていました。安いときに購入し、高い価値になったら売るといった方法がありましたが、株価が暴落し多くの人が安くなってしまった土地を泣く泣く手放すことになりました。

このように土地の価値は世間の状況を大きく受けて反映されます。これにより土地の評価額も変わりますが、必ずしも市場価格と評価額が同じになるわけではありません。その土地が都会か村落地帯にあるなどの条件でも価値は大きく異なります。どんな場所にあるのか、道路との関係性、面積や形状によっても評価額は様々に変化します。

土地の評価額の算出方法はその目的や条件に合わせて5種類あります。実勢価格、地価公示価格、路線価、基準地価など、同じ土地でも目的に合わせて計算すると評価額が異なることも少なくありません。その中で固定資産税を計算するときに使われる評価額を、固定資産税評価額と呼びます。

計算方法は最初に、土地の価格である課税標準を計算します。それから課税標準の特例をチェック。そして、負担水準を計算し、軽減税額を確認します。土地と家屋の価格に固定資産の税率をかけ、軽減額を引けば、支払うべき税額が算出されます。

式は「課税標準額×1.4％」、「固定資産の税評価額×6分の1×1.4％」、「(相続税路線価÷0.8×0.7×土地面積)×6分の1×1.4％」の3種類です。
これらの式を使用することで土地にかかる税額を割り出すことができます。ただし、6分の1の減額は200平方メートル以内の小規模住宅用地の場合に限ります。

場合によっては私道も所有している人もいると思います。私有地でも私道となっているなっている場合は非課税となります。私道は「公共の用に供する道路」と考えられるので、税はかかりません。ただし、新たに建物を建てた時に私有地の一部が道路になる場合には、非課税申告をする必要があります。新たに私道ができた場合、申告しなければ対応はしてもらえず、非課税にはなりません。住んでいる各市町村へ非課税申告書を忘れずに提出しましょう。

家屋の評価額

家屋の評価額は固定資産税評価額に1.0をかけて計算します。つまり、家屋の評価額は固定資産税評価額と同じになるということです。各市町村から送られてくる課税明細書で確認することができます。最終的に払う税額の計算方法は、「固定資産の税評価額×税率1.4％」となります。市町村によって税率は異なりますので確認しておきましょう。

家屋の調査や評価は新築時にのみ行なわれます。その後は家の状態などに関わらず、経過年数や物価水準に応じて払う税額は減額していきます。ただ、長年住んでいるからと言って税を払わなくてよくなるわけではありません。最低ラインが決められており、新築時の評価額に20%をかけたものをずっと払い続けることになります。

式は「課税標準額×1.4％」、「固定資産の税評価額×1.4％」、「請負工事代金×(50から60％)×1.4％」で大体の税額の目安を出すことができます。新築の建物の場合は一定期間減額になるので、その期間が終わった後の税率額も把握しておきましょう。また、住んでいる場所が市街地であれば都市計画税がかかってきます。「固定資産の税評価額×税率0.3％」分を合わせて支払うことになります。

マンションやアパートのように住居を提供している家屋も住宅用地となり、税額が減額となります。小規模住宅の場合は評価額が6分の1に減額され、一般住宅では評価額を3分の1に減額してもらえます。住宅用地では「戸数×200平方メートル」の土地の面積に小規模住宅用地の特例が適用され、税の減額が可能となります。戸数を数える住戸には面積の条件がなく、1Rでも2LDKなどのファミリータイプでも1戸として数えます。

そのため、同じ面積の土地に建てた一戸建てと集合住宅では減額が適用される面積が異なってきます。一戸建てでは数は1戸となり、200平方メートルしか適用されません。しかし、集合住宅では同じ面積の土地の中に複数の戸数があると、その分を計算して減額されます。

例えば、1000平方メートルの土地に一戸建てしか建てていないいと、小規模住宅用地の特例で200平方メートルまでは6分の1の減額が適用されます。しかし、残りの800平方メートルは一般住宅用地が適用されることになり、3分の1の減額となります。この同じ広さの土地に5戸あるアパートを建設すると、「5戸×200平方メートル＝1000平方メートル」となります。このようにすると、小規模住宅用地の特例が使用できることになり、すべて6分の1減額されるので税額が大きく下がります。

つまり、広大な土地でもアパートのような共同住宅を建てると、税額を大きく下げることが可能となるのです。広い土地を活用する場合は、戸数の多い集合住宅を建てるのがお得ということです。

償却資産の評価額

償却資産は事業用の資産に課せられる税金です。毎年1月1日に所持している償却資産は個人や法人問わず申告する必要があります。評価額を出す方法はその資産を取得した時期、取得した時の価額が関わってきます。それに加え、耐用年数という使用に耐えうるであろうと定められた年数を元に、個々の償却資産の評価額を算出していきます。

1-減価率(または×2分の1)が減価残存率となります。「取得価額×前年中(または前年前)取得分の減価残存率＝評価額」となり、算出することが可能です。算出した評価額をすべて足したものが、課税標準額となります。償却資産は一つひとつの評価額を出していく必要があるので、購入した年月、価格、耐用年数はしっかり把握しておきましょう。

償却資産に分類されるものは、事業に関わっているかで決まります。製造に関わる製造機などの機械、大型特殊自動車などはもちろん、机やイスなどの事務用品も対象となります。また、門や塀、アスファルト部分なども償却資産に含まれます。事業を安全に行なうために必要なものは基本的にすべて対象です。

そのため、評価額を出すためにはこれら一つひとつの購入年月と購入価格を記録しておかなければなりません。法人では担当者がいますが、個人の経営では償却資産の把握が難しくなることもあります。申告漏れのないようにしっかり確認して、評価額を出していきましょう。

減額制度や特例

その土地の利用目的が住宅である場合、特例として減額制度が受けられます。通常の住宅やアパートなど、人が住むための建物の敷地として利用されている土地は住宅用地と呼び、特例措置が適用可能とされます。住宅用地である限り、この処置は適用され、減額が続いていきます。

住宅用地の特例では課税標準額が6分の1に減額になります。家屋の評価額と課税標準額は同じなので、つまり評価額が6分の1ということになります。約83%の減額が可能となり、負担軽減に繋がります。

新築の住宅にかかる税は一定期間減額が可能です。土地の場合は建物を解体しない限りこの特例が続くことになります。建物を解体することは用途を変えると判断されるため、住宅用地ではなくなります。そのため、税額が6倍となってしまうため、老朽化した家の解体が進まず、放置され空き家となっている問題が多く発生してしまうのではないでしょうか。

土地だけを持っている状態では住居用地ではなくなり税額が6倍になります。しかし、住居ではなくても建物がある限りは決して6倍になるわけではありません。商業用の建物に変更すると、約4倍までに抑えることができます。

商業用地の場合

住宅用地以外の土地は商業用地となり、駐車場や店、ホテル、工場、幼稚園など住居以外の建物はすべて含まれます。住宅ではないので特例の減額制度は適用されません。

しかし、負担水準の均衡化という仕組みがあります。負担水準とは、前年度と今年度の税額が大きく変動しないように調整する負担調整を水準化したものです。「前年度の課税標準額÷今年度の価格×100」で負担水準をパーセントで出すことができます。

負担水準均等化は、前年度から今年度にかけて価格が急に上がれば、前年度の課税標準額を徐々に引き上げていくという仕組みです。商業用地の場合は、価格が下がれば固定資産の評価額に70％をかけたものを課税標準額とし、それが上限となります。評価額の70%までが最大で、商業用地であっても少しでも負担が軽減されていることになります。

式は「税標準額×1.4％」、「固定資産の税評価額×0.7×1.4％」、 「(相続税路線価÷0.8×0.7×土地面積)×0.7×1.4％」の3種類です。住宅用地以外の土地にかかる税額はこれらの式で求めることができます。

まとめ

固定資産税は様々な計算によって算出されています。資産の詳細と基準になる税率や額を把握しておくことが大切です。各市町村によって数字が異なることがあるので、ホームページなど確認していくら払うことになるか確かめましょう。

住宅では特例で減額制度があり、年数が経てば徐々に支払う税額は減っていきます。土地を仕事で活用する場合は、土地や建物にかかる税額だけでなく、償却資産に課せられる税額についても把握しておきましょう。