住宅ローン減税は中古マンション購入時も受けられる｜適用条件と手続き方法を解説|【売買版】仲介手数料無料が得意な不動産会社ガイド

中古マンションを購入する際、物件の立地条件や価格について検討するだけでなく、住宅ローンや税金にも注目することでお得に購入できる場合があります。

2022年の税制改正により、住宅ローン減税を受けられる中古マンションの幅が広がりました。

中古マンション購入で住宅ローン減税を受けるためには、どんな条件があるでしょうか。

この記事では、中古マンション購入時に住宅ローン減税を受ける方法を、具体的に解説します。

住宅ローン減税とは

「住宅ローン減税」は、住宅ローンを利用して住宅を取得する消費者の負担を軽減するため、所得税を一定額控除する国の減税制度です。

対象となる住宅には、新築の戸建住宅やマンションだけでなく、中古の戸建住宅やマンションも含まれます。

住宅ローン減税の概要

「住宅ローン減税」は「住宅ローン控除」とも呼ばれ、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

住宅ローン等を利用して住宅を新築または購入した場合に、一定の条件を満たせば所得税が控除されます。

住宅ローン減税で控除される税額と期間

住宅ローン減税の最大控除額は、年末のローン残高の0.7%です。

【住宅ローン減税の最大控除額】

最大控除額 = 年末時点の借入残高 × 控除率0.7%

ただし、上の式により算出された額はあくまで最大の控除額で、常に全額控除されるわけではありません。

「年末時点の借入残高」が以下で説明する「借入限度額」より高い場合は、「借入限度額」に0.7%を乗じた額が控除額となります。

「借入限度額」とは、住宅ローン残高のうち、住宅ローン減税の対象となるローンの年末残高の上限として定められた額のこと。

下の表のように住宅の種類や新居へ入居した時期によって異なります。

中古住宅より新築住宅の方が、一般の住宅より省エネ基準等を満たした高性能な住宅の方が、借入限度額が高く設定されています。

また、新築住宅の場合は入居時期によっても借入限度額が異なり、令和4、5年入居に比べて令和6、7年入居の場合の方が、借入限度額が低くなっています。

住宅ローン減税が適用される期間は、新築住宅の場合は入居後「13年間」、中古住宅の場合は入居後「10年間」とやや短くなっています。

ただし、中古住宅のうち、不動産会社が買い取ってリフォーム工事を行い2年以内に再販した「買取再販」住宅は、新築住宅とほぼ同じ扱いとなり控除期間も「13年間」となります。

【住宅ローン減税の借入限度額と控除期間】

住宅の種類	住宅の環境性能等	借入限度額		控除期間
住宅の種類	住宅の環境性能等	令和4･5年入居	令和6･7年入居	控除期間
新築住宅 / 買取再販	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	13年間
	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
	その他の住宅	3,000万円	0円 / 2,000万円^*
既存住宅（中古住宅）	・長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅	3,000万円		10年間
既存住宅（中古住宅）	その他の住宅	2,000万円		10年間

※新築住宅のうち一定の省エネ性能を有さない「その他の住宅」は、令和6年以降に入居した場合住宅ローン減税の対象外となる。一方、「買取再販」住宅の借入限度額は、令和6年以降に入居した場合2,000万円

以下の2つのケースについて、住宅ローン減税による控除額がいくらになるか見てみましょう。

【借入残高＜借入限度額】
中古マンションを購入して年末時点の「借入残高」が1,800万円だった場合、「借入限度額」2,000万円を超えません。よって、その年の最大控除額は「借入残高」1,800万円に0.7%を乗じた126,000円となります。

・控除期間：10年間
・借入残高：1,800万円
・借入限度額：2,000万円

控除額：126,000円（1,800万円 × 0.7%）

【借入残高＞借入限度額】
中古マンションを購入して年末時点の「借入残高」が2,500万円だったとしたら、「借入限度額」2,000万円を超えます。このため、その年の控除額は、「借入限度額」2,000万円に、0.7%を乗じた額140,000円になります。

・控除期間：10年間
・借入残高：2,500万円
・借入限度額：2,000万円

控除額：140,000円（2,000万円 × 0.7%）

2022年度税制改正による主な変更点

2022年（令和4年）度の税制改正により、住宅ローン減税の適用条件が一部変更されるとともに、2025年まで延長されました。

住宅ローン減税を適用するための所得条件が厳しくなり、控除率が下げられるなどした一方、中古住宅に対する適用条件は大幅に緩和されました。

【主な変更点】

・住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%に引き下げ
・住宅ローン減税を受ける人の所得要件が3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げ
・中古住宅の築年数要件が撤廃され「1982年以降に建築された住宅」という条件に緩和（改正前は、耐火住宅25年以内・非耐火住宅20年以内）

住宅ローン減税を受けるための条件

住宅ローン減税を受けるための条件は、主に住宅ローンに関する条件、住宅ローン減税を受ける人に関する条件、住宅に関する条件に分けられ、すべての条件を満たしている必要があります。

主な条件を下の表にまとめました。

【住宅ローン減税を受けるための主な条件】

住宅ローンに関する条件	住宅ローンの返済期間が10年以上
住宅ローン減税を受ける人の条件	年間所得が3,000万円以下（中古の場合は2,000万円以下）
	住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居し、年末まで住み続けること
	住み始めた年とその前2年の計3年間に、他の控除を受けていないこと
住宅に関する条件	床面積が50㎡以上であること
住宅に関する条件	1982年以降に建築されたものであること
その他の条件	家族から購入した住宅でないこと
その他の条件	贈与による住宅の取得でないこと

それぞれの条件について、以下でご説明します。

住宅ローンに関する条件

まず住宅ローンに関する条件です。住宅ローンを利用して住宅を購入することが条件になっているのはもちろんですが、「10年以上」にわたって分割返済する住宅ローンである必要があります。

住宅ローン減税を受ける人の条件

住宅ローン減税を受ける人の条件として、年間所得が3,000万円以下（中古の場合は2,000万円以下）であり、住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居し年末まで住み続けることがあります。

また、住み始めた年とその前2年の計3年間に、以下に掲げた譲渡所得の課税の特例を受けていないことも条件とされています。

・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・居住用財産の譲渡所得の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

住宅ローン減税の対象となる不動産に関する条件

住宅ローン減税の対象となる不動産は、「1982年以降」に建築されたものであり、床面積が「50㎡以上」であることが条件です。

なお、建築年月日は、住宅の完成日ではなく「建築確認」の取得日であることに注意しましょう。

また、床面積は、広告等に記載されている「壁芯面積」ではなく、登記簿に記載の「内法面積」です。

「内法面積」は壁の内側で測られた面積のことで、壁の厚みの中心線で測られた「壁芯面積」より小さくなっています。

住宅ローン減税を受けるためのその他の条件

住宅ローン減税を受けるためのその他の条件として、同一生計にある家族から購入した住宅でないこと、贈与により取得した住宅でないことなどがあります。

住宅ローン減税が受けられないケース

住宅ローン減税を受けるには、上述した条件をすべて満たしている必要があります。

たとえば、「住宅ローン減税」という名前からも分かるように、この減税制度はマイホームを住宅ローンを使って購入した場合の減税です。

投資用の住宅を購入した場合や、全額自己資金で購入した場合などは、住宅ローン減税を受けられません。

年間所得が3,000万円（中古の場合は2,000万円）を超えていたり、2年以内に他の控除を受けている場合なども住宅ローン減税は受けられません。

また、住宅が1981年以前に建築されたものである場合や、床面積が50㎡未満であれば適用不可です（一部例外あり）。

中古マンション購入時に住宅ローン減税を受けるためのポイント

上述したとおり、中古マンションの住宅ローン減税適用条件は、新築住宅と一部異なります。

たとえば、所得制限は「2,000万円以下」であり、「3,000万円以下」の新築住宅より厳しく設定されています。

また、住宅ローン減税の「控除期間」や「借入限度額」も異なります。

一般の中古マンション（認定住宅ではない）に適用される住宅ローン減税は、借入限度額が2,000万円で、控除期間は10年間です。

【中古マンション（一般）の住宅ローン減税】
・借入限度額：2,000万円
・控除期間：10年間

住宅ローン減税を受けるに当たっては、中古マンションならではの留意すべきポイントがあります。以下で詳しく解説します。

1982年以降に建築された中古マンションか

中古マンションに住宅ローン減税の適用を受けるためには、まず購入を検討している物件の築年が1982年（昭和57年）以降であるかに注目しましょう。

2022年の税制改正前は、マンション（耐火住宅）の築年数は25年以内であることが適用条件でした。
改正後、1982年以降に建築された中古マンションであれば、住宅ローン減税が受けられるように。

その結果、住宅ローン減税を受けられる中古マンションの幅が広がり、たとえば築年40年のマンションにも住宅ローンを適用できるようになりました。

なぜ「1982年」が区切りとされているかと言うと、1982年以降に建築された住宅は、1981年に改正された建築基準法の「新耐震基準」に適合しているため。

1981年以前に建てられたマンションの場合、「耐震基準適合証明書」等により十分な耐震性が証明できれば住宅ローン減税を適用可能ですが、耐震性の証明はハードルが高いと言わざるを得ません。

中古マンションが認定住宅等に当たるか

中古マンションの「借入限度額」は通常2,000万円ですが、認定住宅等に当たる場合は3,000万円となり、より多くの控除が受けられる可能性があります。

認定住宅等には、「認定長期優良住宅」、「低炭素住宅」、「ZEH水準省エネ住宅」、「省エネ基準適合住宅」が含まれます。

いずれかに該当していないか、広告のチラシを見たり不動産会社に聞いたりして確認しましょう。

中古マンションの売主が不動産会社か

前述したとおり、売主が不動産会社の「買取再販」住宅の場合は、「控除期間」や「借入限度額」が新築物件とほぼ同じ扱いとなり、他の中古マンションより多く控除を受けることが可能です。

「控除期間」は、中古住宅の10年間ではなく、新築住宅と同じ13年間となります。

売主が不動産会社かどうか、また不動産会社の場合は「買取再販」物件に当たるか、広告のチラシなどで確認しましょう。

中古マンションのリフォーム費用も住宅ローン減税を受けられる

中古マンションの購入を検討されている場合、購入と同時にリフォームを考えている方も多いかと思います。

実は、住宅ローン減税は、住宅購入費だけでなくリフォーム費用にも適用可能です（控除期間10年間、控除率0.7%、控除対象のローン限度額は2,000万円）。

リフォーム費用も含めて住宅ローン減税を受ける場合の条件などを、以下で見ていきましょう。

住宅ローン減税の対象となるリフォーム

住宅ローン減税の対象となるのは、以下の6種類のリフォーム工事です。

【住宅ローン減税の対象となるリフォーム工事】

・大規模の修繕又は大規模の模様替え
・中古マンションの専有部分の床・階段・壁の過半について行う一定の修繕・模様替え
・中古マンションの専有部分のうち居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下の床または壁について行う修繕・模様替え
・一定の耐震改修工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事

リフォームで住宅ローン減税を受ける条件

リフォームで住宅ローン減税を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

100万円を超えるリフォーム工事であることが条件に含まれます。

【リフォームで住宅ローン減税を受ける条件】

・リフォームから6ヶ月以内に居住し年末まで住み続けること
・年間所得が3,000万円以下であること
・中古マンションの専有部分の床面積が50㎡以上であること
・住宅ローンは10年以上にわたって分割返済する方法になっていること
・過去2年以内に他の控除を受けていないこと
・リフォーム費用（補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額）が100万円を超えていること

住宅ローン減税とリフォーム減税は併用不可

リフォーム工事に関する支援制度は「住宅ローン減税」以外にもあり、国や自治体からのリフォーム工事費の「補助金」や「リフォーム促進税制」などがあります。

「リフォーム促進税制」は、一定のリフォーム工事を対象とし、リフォームローンの利用有無を問いません。

控除期間は1年間で、控除額は原則「工事費用相当額」の10%（最大控除額は105万円）。

「工事費用相当額」とは、国土交通省が定めた「標準的工事費用」を基に算出された額であり、実際にかかった工事費とは異なります。

「リフォーム減税」と「住宅ローン減税」は原則として併用できないため、どちらの減税制度を利用するのがお得か比較検討しましょう。

ローンを利用せず自己資金でリフォームする場合や、ローンの返済期間が10年未満の場合は、そもそも住宅ローン減税が適用されないので、リフォーム減税が適用可能か確認してみましょう。

中古マンション購入時に住宅ローン減税を受けるための手続き

住宅ローンを利用して住宅を購入し、住宅ローン減税の適用条件をすべて満たしていたとしても、何もしなければ住宅ローン減税は適用されません。

住宅ローン減税を受けるためには、以下のような手続きが必要です。

住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要

住宅ローン減税の適用を受けるためには、中古マンションに入居した翌年の2～3月に「確定申告」を行う必要があります。

給与所得者（会社員）の場合、2年目以降は確定申告をする必要はなく、「年末調整」で控除を受けられます。
ただし、自営業の方は毎年確定申告が必要です。

住宅ローン減税の手続きに必要な書類

住宅ローン減税を受けるための確定申告で必要となる主な書類を、下の表にまとめました。
どの住宅にも必要な書類は、「売買契約書」、「請負契約書の写し」、「登記事項証明書」、「計算明細書」です。

【住宅ローン減税の手続きに必要な主な書類】

・増改築等工事証明書など
・増改築等工事証明書
・耐震基準適合証明書など
・承継通知書の写し

どの住宅にも必要な書類		確定申告書
		住宅借入金等特別控除額の計算明細書
		本人確認書類の写し
		源泉徴収票（給与所得者）
		住宅ローンの年末残高等証明書
		不動産売買契約書の写し
		工事請負契約書の写し（工事がある場合）
		登記事項証明書
住宅の性能に応じて必要になる書類		認定長期優良住宅建築証明書の写し（建設住宅性能評価書の写しなど）
中古住宅の場合に必要な書類	買取再販住宅の場合	増改築等工事証明書など
	住宅の増改築等である場合	増改築等工事証明書
	1981年以前に建築された住宅の場合	耐震基準適合証明書など
	認定長期優良住宅である場合	承継通知書の写し

住宅ローン減税の還付金を受け取るまでの流れ

住宅ローン減税の還付金を受け取るまでの流れは、1年目と2年目以降で異なります。

1年目は、中古マンション購入し、その翌年の3月15日までの期間中に確定申告をします。
その後1～1ヶ月半ほどで、確定申告で指定しておいた銀行口座に還付金が振り込まれます。

【一年目の還付までの流れ】

2年目以降は、税務署から交付される「住宅借入金等特別控除申告書兼証明書」と、金融機関から送付される「年末残高等証明書」を勤務先に提出することで、「年末調整」にて控除を受けることができます。

自営業の方は、2年目以降も確定申告が必要です。

なお、その年の所得税額が住宅ローン減税による所得税控除額より低い場合は、差額分が翌年分の住民税から減額されます。

たとえば、その年の住宅ローン減税の控除額が126,000円で、所得税が100,000円だったとしましょう。

所得税は全額控除され、差額の26,000円（126,000円 – 100,000円）は、翌年分の住民税から控除されます。

なお、万が一確定申告するのを忘れてしまった場合、5年以内に還付申告すれば住宅ローン減税が受けられます。

ただし、所得税だけでなく住民税からも控除を受ける場合、住民税の控除分は遡って適用されません。
また、住宅ローン減税の適用申請をせずに確定申告だけを済ませてしまった場合も、遡って控除を受けることができない点に注意が必要です。

まとめ

この記事では、住宅ローン減税の概要と適用条件、中古マンション購入時に住宅ローン減税を受けるポイントなどについてお話してきました。

中古マンション購入時に住宅ローン減税を受けたい場合、1982年以降に建築され、床面積が50㎡以上である物件を探しましょう。

住宅ローン減税は中古マンション購入金額だけでなく、リフォーム工事についても適用可能です。

適用されるには、住宅ローン減税の対象となるリフォーム工事であることと、100万円を超えるリフォーム工事であることなどが必要です。

なお、最新の住宅ローン減税適用条件については、国税庁や国土交通省のホームページをご参照ください。

住宅ローン減税が受けるためには、中古マンションを購入した翌年の2～3月頃に確定申告することが必要です。

何もしなければ控除を受けられないので、忘れずに申請するようにしましょう。

国が中古住宅の流通を促進していることもあって、2022年の税制改正では、住宅ローン減税の中古住宅に対する適用条件が大幅に緩和されました。

中古マンションの購入を考えている方は、住宅ローン減税制度などをうまく活用して、少しでもお得に購入できないか検討してみることをおすすめします。

なお、中古マンションをお得に購入するには仲介手数料を節約する方法もあります。仲介手数料を割引または無料にしてくれる不動産会社もありますので、ぜひご検討ください。

住宅ローン減税は中古マンション購入時も受けられる｜適用条件と手続き方法を解説