住宅を購入する際、気になるのは建物の安全性です。1981年に建築基準法が改正され、それまでよりも高い地震への対策を求める「新耐震基準」が設けられました。このため改修が必要な建物が多く出てきましたが、古い建物で旧水準のままの建物も多く存在するのが実情です。特に、中古住宅を購入する場合は、建築年によって対策がまちまちであるため、きちんと最新の規定に合わせて改修を行っているかを確認することが重要です。
目次
旧耐震基準
ここで、日本の建築物の地震に備える法規定について時系列でおさらいします。
建築基準法施行以前は、市街地建築物法（1920年施行）という法律がありましたが、建物の安全性に関しては自重と積載荷重に対する構造強度の要求にとどまり、地震に対応する規則はありませんでした。
その後、1923年の関東大震災を受けて初めて、市街地建築物法の改正で地震力（地震によって建物に働く力）への対応が求められました。
「旧耐震基準」とは、「1950年の建基法施行から1981年の改正までの間定められていた」ものをさします。この間にも、1968年の十勝沖地震を経てRC造への対応の強化などが行われましたが、それでも震度5程度の地震で建物が倒壊、または崩壊しないような強度という規定にとどまっていました。
具体的な規定内容は、許容応力等計算という構造計算を使って、建物にかかる長期荷重（固定荷重・積載荷重・地震力）と短期荷重を計算し、構造上主要な部分の地震時の応力度（部材の内部に働く力の強さ）が、許容応力度を超えないようにすることです。
そして、その後の1978年に宮城県沖地震が起こります。この時の最大震度は仙台市などの震度5、東京でも震度4が観測されました。この地震では最も被害を受けた仙台市で、全半壊が4385戸、部分壊が8万6010戸と家屋倒壊被害が甚大だったことが特徴です。この被害の経験から建物の損壊に対する研究も進み、法改正が行われることにつながったのです。
新耐震基準
旧基準では中地震（震度5弱から震度5強程度）で建物が倒壊しないということを目標としていましたが、新基準ではそれ以上の大地震（震度6から7程度）でも建物が倒壊せず、また中地震でも建物の損害を軽微にとどめることを目標としました。
改正で追加された規定では、これまでの構造計算を強化し、一次設計で許容応力度計算、特定の建築物については二次設計で保有水平耐力度計算（地震力によって生じる変形量を計算）を行うこととしました。一次計算によって中程度の地震に構造が耐える力、二次計算によって地震で部材が変形しても建物全体が倒壊しないような強度と粘りを持たせることを目標としました。
これを満たすため、それ以降の建築物はこれまでよりも必要な耐力壁の量が大きく増加することになります。
実際に、1995年の阪神大震災では、新基準で建てられた建物は被害が少なく、倒壊したケースはほとんどなかったことが報告されています。
その後、2000年の改正では性能規定の概念が導入され、これまでの構造計算の他に「限界耐力計算」が新たに認められました。これはきわめてまれな大地震、大規模な積雪や暴風雨を想定しており、一次設計で中地震での損傷限界を、二次設計で大地震での安全限界を検証する二段構えになっています。
これを満たすために、木造建築物では下記のような対策が必要になり、以降の建物の耐震性能は大きく向上しました。
- ・地盤調査を義務化し、地耐力（地盤が重みに耐えられる強さ）に応じた基礎構造をつくること
- ・筋交いと柱や梁の継ぎ目を金物（筋交いプレート）で補強すること、柱が土台から抜けるのを防ぐホールダウン金物で柱と基礎をしっかりと緊結すること
- ・耐力壁の量だけでなく、配置のバランスを必ず計算すること
さらに2004年の改正では構造計算法として「エネルギー法」が導入されました。地震がもたらすエネルギーと建物が吸収できるエネルギーを計算し、大地震を想定したエネルギーを吸収しても倒壊しないように設計を行う方法です。
そして現在は、2011年の東日本大震災での建築被害を踏まえて、
- ・津波危険地域への対応
- ・天井落下・脱落防止
- ・エスカレーターなどの昇降機の落下防止
- ・長周期地振動（ビルの高層階など長い周期で揺れる振動）への対策
- ・液状化予測手法の検証と情報開示への検討
などが見直し項目として挙げられており、現在まで検証が続けられています。
「耐震等級」も重要
2000年には、住宅の品質を高める目的で「住宅品質確保促進法（品確法）」が施行されました。品確法の大綱は以下の3つです。
- 様々な住宅の性能を分かりやすく表示する「住宅性能表示制度」の導入
- 新築住宅における瑕疵（かし）担保責任期間を10年間義務化する※1
- 住宅専門の紛争処理体制を確立する※2
この内、1番の住宅性能表示制度に基づき、「耐震等級」の評価が導入されました。
等級は1から3まであり、数字が大きいほど性能が高くなります。
- 等級1：建築基準法の新耐震基準を満たすことを示します
- 等級2：等級1の1.25倍
- 等級3：等級1の1.5倍の強さがあることを表します
等級の表示は任意ですが、消費者が住宅を購入時に比較検討しやすいメリットがあるため、導入する不動産会社やハウスメーカーが増えています。
さらに、住宅性能表示を受けた住宅では、地震保険の割引を受けることができます。割引率は等級1で10％、等級3で30％～最大50％の割引になります（50％になるのは保険始期が2014年7月１日以降の場合）。新築だけではなく、既存の住宅もこの評価を受けることができ、性能評価書を取得すればこの割引を受けることができます。
既存住宅の売買時に、この制度を利用して評価を受けることで、売買の当事者の間で物件情報を共有することができ、安心、納得した上で売買をすることができます。
また、リフォームを行う際も、性能評価を受けることで傷み具合など住宅の状態を正確に把握することができるので、適切なリフォームを行うのに役立ちます。
※1新築住宅で、構造上重要な部分や雨漏りを防ぐ部分（屋根など）に、購入時には明らかになっていなかった瑕疵（生活に支障の出る工事不備や欠陥）があった場合に、売主（または施工会社など）が買主に対して無償補修や損害賠償、契約解除などの責任を負う義務を10年間としました。簡単に言えば新築住宅は10年保証が義務になったということです。
※2住宅性能評価を受けた住宅について、引き渡し後に売主とトラブルが起きた場合、これを迅速に解決するため「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を依頼できるようになりました。
「長期優良住宅」とは
日本は欧米に比べて住宅の寿命が極めて短いと言われてきました。長期優良住宅制度とは、これまでのスクラップ＆ビルドの時代から、手入れしやすく、世代にわたって利用できる長持ちする住宅を目指して2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく住宅の認定制度を指します。
認定項目には以下の9つがあります。
・劣化対策
数世代（約100年間を想定）にわたり住宅の構造躯体が維持できること（劣化対策等級3+α）
・地震に耐える強さ
極めてまれに発生する大地震に対し、損傷レベルの低減をはかる（等級2など）
・維持管理・更新の容易性
内装・設備（給排水管など）の維持管理がしやすいか
・可変性
天井高が高く、設備配管などの変更を伴う間取り変更がしやすいか
・バリアフリー性
将来のバリアフリー改修のしやすさへの配慮があるか（共用部分のスペースを広く確保）
・省エネルギー性
必要な断熱性能などの確保がされているか（省エネルギー対策等級4）
・居住環境
街並みに調和し、地域の良好な景観に配慮されているか
・住戸面積
戸建ては75平米以上、共同住宅は55平米以上など、良好な居住水準を確保できる規模があるか
・維持保全計画
定期点検・補修等の計画がつくられているか
長期優良住宅の認定を受けるためには、住宅建築の着工前に確認申請をして認定を受けてから着工することになります。
2016年からは、新築だけでなく増改築を行う場合にも認定が取得できるようになっています。
認定を受けることによって、一定の住宅性能が保証されるため、より安全で快適に住まえるでしょう。ですが、長期優良住宅は高性能な分建築コストが高くなりがちです。
そこで、税金の特例措置が設けられています。住宅ローンの減税のほか、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の負担も軽減されます。
住宅ローン自体への金利引き下げなどの措置もなされており、固定金利型の住宅ローン「フラット35S」は、長期優良住宅の認定基準のうち、省エネルギー性、バリアフリー性、地震に耐える強さ、耐久性・可変性のいずれか1つを満たす住宅につき、一定の期間フラット35よりも低金利でローンを組むことができます。
9つ全てを満たす長期優良住宅認定住宅は、金利引き下げの期間が長くなります。さらに、複数世代に渡った返済を想定した最長50年間の超長期間固定金利で借りられる「フラット50」も、長期優良住宅のみで利用できるローンです。
耐震・制振・免震構造
ここでは、木造建築の場合を例として解説します。
耐震構造
建物自体の強度を上げて損壊を防ぐことです。建物の損壊を防ぐためには、「重力」と「水平力」の両方に対して耐えられる構造にすることが重要になります。
建物への重力については、建物自体の重さに、家具や人、屋根の積雪などが加わるため、とても大きくなります。この大きな重力を支えるために基礎に十分な強度を持たせ、柱、梁など建物の骨格になる軸組で支えていきます。
さらに、地震や強風などの水平力に対しては、柱と梁でできた枠に筋交いを設ける、柱が土台から抜けるのを防ぐため柱と基礎をホールダウン金物で緊結する、梁と筋交いの接合部を筋交いプレートで補強するなどの方法が使われています。
また、建物の重量も重要で、地震エネルギーは建物の重量に比例して大きく作用します。木造住宅の場合は外壁材や屋根材が重量に大きく影響します。サイディング（板状の外壁材）やALCパネル（軽量気泡コンクリート）は軽量で耐震性を向上させる外壁材といわれています。
そして、最も重要なのが壁の量と配置です。軸組に加えて、地震などの水平力による変形に耐えるために、木造住宅では耐力壁が使われ、安全な家づくりには不可欠な役割を果たしています。壁量計算によって地震力や風圧力に対して必要な壁量を求め、それをバランスよく配置することが最も重要です。
制震構造
制震とは、壁の中にダンパーと呼ばれる制震装置を配置して地震の揺れを吸収させる方法です。ダンパーを耐力壁に取り付けることによって、地震時にはダンパーが少しだけずれて動くため、建物自体が起こす揺れの増幅を抑え、耐力壁の損傷を抑える働きをします。
あとに紹介する免震よりも効果は低いですが、設置には地盤に対する制約がなく、コストも免震よりは低いため既存の建物へのリフォームにも取り入れやすいです。
ただし、既存の建物に配置する場合はすでにある耐力壁の量と配置を確認しながら適切な箇所に設置する必要があるため、建築当時の設計書などの情報があることが望ましいです。
免震構造
免震も、制震と同じで地震の揺れを吸収する装置ですが、基礎と建物の間にゴムなどの緩衝材を入れ、地盤と建物の縁を切ることで地震のエネルギーが建物に伝わらないようにする仕組みです。
免震構造では建物の揺れを地盤の揺れの半分から数分の1にまで減らすことができるといわれ、大地震での建物の損傷や家具の倒壊を防ぐのに高い効果を発揮します。
しかし、軟弱地盤や液状化のおそれのある地盤、地下室のある建物への免震は難しく、装置が大掛かりで制震よりはコストが高くなります。また、基礎部分の工事なので新築時でないと難しく、リフォームでは費用、工期ともに大規模な工事になります。
まとめ
住宅の安全性の評価には耐震水準を満たしているかを確認することが最も重要になります。
その際にポイントとなるのが、建築年にどの法規によって建築されたかということです。古い規定で建てられている場合は、診断などを行って、現在の水準を満たしているかを調べ、適切な補強を行わなければなりません。
新しく住宅を建てる場合には、より安全性能が高い長期優良住宅の評価を受けることで、住宅ローンや税金でメリットがあります。リフォームでもこの制度は利用できるので、現在の建物の価値を上げ安全性を高めるためにもぜひチェックしておきたいところです。
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