マンションを購入すると固定資産税を払うのはよく知られていますが、 それ以外にも複数の税金が課せられます。
税金は必ず支払うものですから、支払いをスムーズに行えるように税額の目安を知っておくことが重要です。
今回は、マンション購入時に支払う税金の種類と、マンションを購入したら毎年支払うことになる固定資産税の計算方法、税額の目安、軽減措置などについて詳しく解説していきます。
マンション購入で必要となる税金の種類と金額の目安
マンション購入で発生する税金はまとめて払うのではなく、 税金の種類によって支払うタイミングが異なります。
税金の種類と課税される理由、 支払うタイミングは次のとおりです。
登録免許税
法務局で登記手続きを行う際に支払う税金です。
マンション購入では、マンションの名義を変更する時と、住宅ローンを組む方は抵当権を登記する際に、登録免許税を支払います。
【所有権移転登記】
マンションには庭がありませんが、購入する際は土地の一部も購入していますから、登録免許税は土地と建物の両方に課税されます。
税額の目安は、課税標準額に税率をかければ分かりますが、税率は土地と建物、さらに新築と中古では異なります。
登録免許税=課税標準額×税率
令和6年3月31日までは、減税措置が適用され、それぞれの税率は次のとおりです。
- ・土地：2.0％→1.5％
- ・新築建物：0.4％→0.15％
- ・中古建物：2.0％→0.3％
【抵当権設定登記】
抵当権設定登記の登録免許税額の目安は、債権金額に税率をかけると分かります。
登録免許税=債権金額×税率
令和6年3月31日までは、減税措置が適用され税率は本則の0.4％から0.1％引き下げられています。
不動産取得税
土地や建物を、購入、贈与、建築により取得したときに支払う税金です。
支払うタイミングは都道府県によって異なり、はっきりとはしていません。
通常は、取得後3ヶ月から6ヶ月に納税通知書が郵送され、支払うことになります。
不動産取得税額の目安は、下記の計算式で分かります。
登録免許税=固定資産税評価額×税率
本則の税率は4％ですが、土地と住宅は令和6年3月31日までは軽減税率が適用され3％です。
印紙税
マンションを購入する際に作成する「売買契約書」と、住宅ローンを借りる際に作成する「金銭消費貸借契約書」に課税される税金です。
収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて納税します。
税額は、契約書に記載されている金額によって決まります。
令和6年3月31日まで軽減措置が適用され、印紙税額は次のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 |
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 1万円以上 ～ 10万円以下のもの | 200円 |
| 10万円を超え ～ 50万円以下のもの | 400円 |
| 50万円を超え ～ 100万円以下のもの | 1,000円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え ～ 1,000万円以下のもの | 1万円 |
| 1,000万円を超え ～ 5,000万円以下のもの | 2万円 |
| 5,000万円を超え ～ 1億円以下のもの | 6万円 |
消費税
新築マンションの建物の部分、不動産仲介手数料、手続きの代行を依頼した司法書士に支払う報酬などに課税されます。
個人が所有している中古マンションを購入する際は、消費税は課税されません。
新築マンションの消費税額の目安は、下記の計算式で分かりますが、販売価格に消費税が含まれていることも多いです。
消費税額=本体価格×10％
固定資産税
マンションを購入すると、建物と建物の所有者になり、固定資産税が発生します。
固定資産税の計算方法や税額の目安については、次項で詳しく解説いたします。
マンションの固定資産税の計算方法と税額の目安
マンションには維持費がかかりますが、維持費のなかで高額になるのが固定資産税です。
固定資産税は毎年支払うことになり、支払い忘れると追徴課税を課せられてしまいます。
マンションを購入する前に、固定資産税の計算方法と、税額の目安を確認しておきましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
固定資産税=評価額（課税標準額）×税率
固定資産税評価額は、固定資産課税台帳と固定資産評価証明書で調べられますが、マンション価格の約7割の金額です。
税率は通常1.4％ですが、自治体で異なり、住んでいる地域によっては1.5％や1.6％などになることもあります。
固定資産税の計算方法のポイントは、次のふたつです。
【建物の部分は減価償却を行う】
建物は経年劣化し価値が下がるため、減価償却が必要です。
減価償却経年減価補正率を掛けます。
経年減価補正率は法務省の経年減価補正率表をご参照ください。
マンションの土地と建物の固定資産税額は、以下の計算式で算出します。
土地=評価額（課税標準額）×税率
建物=評価額（課税標準額）×経年減価補正率×税率
【住居用マンションには軽減措置が適用される】
マンションが住居用であれば、マンションの土地に軽減措置が適用され、固定資産税と都市計画税が安くなります。
具体的な条件と、軽減内容は次のとおりです。
- 小規模住宅用地（マンションや戸建てなどの敷地で200㎡以下の部分）：
固定資産税1/6、都市計画税1/3 - 一般住宅用地（マンションや戸建てなどの敷地で200㎡を超える部分）：
固定資産税1/3、都市計画税2/3
マンションの固定資産税額の目安
毎年支払う固定資産税額の目安は、10～30万円です。
あくまでも目安であり、住んでいる地域やマンションの広さ、築年数などによって異なります。
固定資産税評価額は3年に一度見直され、それに伴い固定資産税額も変動します。
ここでは、土地4,000万円、建物1,500万円の中古マンションで、固定資産税率が1.4％の場合の、築10年と築20年で固定資産税額がどのくらい違いが生じるかをご紹介します。
- 【築10年】
- 土地の部分:
4,000万円 × 1/6（軽減措置 200㎡以下）×1.4%=9万3,333円 - 建物の部分:
1,500万円 × 0.7397（経年減価補正率）×1.4%=15万5,337円 - 固定資産税額=24万8,670円
- 【築20年】
- 土地の部分:
4,000万円 × 1/6（軽減措置 200㎡以下）×1.4%=9万3,333円 - 建物の部分:
1,500万円 × 0.5054（経年減価補正率）×1.4%=10万6,134円 - 固定資産税額=19万9,467円
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固定資産税が課税されるタイミングと支払い方法
次に、固定資産税の支払い方法を見てみましょう。
固定資産税が課税されるタイミングと、支払い方法は次のとおりです。
毎年1月1日を基準日として課税させる
固定資産税は、毎年1月1日を基準日として、その年の4月1日から始まる年度分の固定資産税が課税されます。
新築マンションの場合は、1月2日以降に購入することで、課税されるタイミングを1年ずらすことが可能です。
中古マンションの場合は、前の所有者と所有期間に応じて納税するのが一般的です。
それぞれの支払う税額は、物件を引き渡した日で、それぞれの所有日数を数えて日割り計算をして算出します。
支払い方法は自治体で異なる
固定資産税の納付書は毎年4月から5月に送付され、1年分の税額を4回に分けて納税するのが一般的です。
市町村役場の窓口、コンビニ、口座振替、銀行振込などの支払い方法があります。
自治体によってはクレジットカード、電子マネーで支払えたり、一括払いができたりします。
一括払いにすることで、税額が安くなることはありませんが、クレジットカードで支払えばポイントが貯まります。
支払い方法は地域によって異なりますから、お得に固定資産税を支払いたい方は、事前に納付書の送付時期、支払い方法を確認しておくと良いでしょう。
固定資産税が軽減される条件と軽減率
固定資産税は軽減措置を適用することで、安くできます。
適用するために必要要件を満たす必要がありますから、軽減される条件と軽減率も理解しておくことが重要です。
固定資産税が軽減される条件には、次のようなものがあります。
住宅用地であること
前項でご説明したように、マンションが住居用の場合、土地の部分に軽減措置が適用されます。
- 小規模住宅用地（マンションや戸建てなどの敷地で200㎡以下の部分）：
固定資産税1/6、都市計画税1/3 - 一般住宅用地（マンションや戸建てなどの敷地で200㎡を超える部分）：
固定資産税1/3、都市計画税2/3
軽減措置を適用するためには、市町村役場での申請手続きが必要です。
新築マンションの場合は翌年の1月31日まで「住宅用地の申告」を提出し申請手続きを行います。
中古マンションの場合は、前の所有者が申請手続きを完了しているか確認し、必要に応じて申請手続きを行ってください。
新築のマンションであること
新築マンションで以下の要件を満たすと、1戸あたり床面積120㎡までの税額が1/2になります。
軽減措置の期間は5年間と3年間があり、それぞれの必要要件は次のとおりです。
- 【5年間の必要要件】
- ・令和6年3月31日までに新築されていること
- ・居住部分の床面積が50～280㎡であること
- ・居住部分の床面積の割合が全体の1/2以上である
- ・3階建て以上で、耐火・準耐火構造であること
- 【3年間の必要要件】
- ・令和6年3月31日までに新築されていること
- ・居住部分の床面積が50～280㎡であること
- ・居住部分の床面積の割合が全体の1/2以上である
軽減措置を適用するためには、市町村役場での申請手続きが必要です。
新築した翌年の1月31日まで（1月1日の場合は、同年の1月31日まで）に「新築住宅等に対する固定資産税減額申告書」を提出し、申請手続きを行ってください。
認定長期優良住宅あること
認定長期優良住宅とは、省エネルギー性能、バリアフリー性能などに優れた高性能の住まいのことです。
ポータルサイトでは、認定長期優良住宅には認定長期優良住宅の表示があります。
新築マンションで、一定の必要要件を満たすと、認定長期優良住宅として軽減措置が適用されます。
減額範囲は新築マンションと同じですが、認定長期優良住宅は適用期間が長くなり、減税効果が高いです。
認定長期優良住宅の軽減措置と新築マンションの軽減措置の併用はできません。
軽減措置の期間は、7年間と5年間があり、それぞれの必要要件は次のとおりです。
- 【7年間の必要要件】
- ・令和6年3月31日までに新築された認定長期優良住宅であること
- ・居住部分の床面積が50～280㎡であること
- ・居住部分の床面積の割合が全体の1/2以上である
- ・3階建て以上で、耐火・準耐火構造であること
- 【5年間の必要要件】
- ・令和6年3月31日までに新築された認定長期優良住宅であること
- ・居住部分の床面積が50～280㎡であること
- ・居住部分の床面積の割合が全体の1/2以上である
軽減措置を適用するためには、市町村役場での申請手続きが必要です。
新築した翌年の1月31日まで（1月1日の場合は、同年の1月31日まで）に「新築住宅等に対する固定資産税減額申告書」と「地方税法施行規則附則第七条第二項に規定する書類（認定通知書の写し）」を提出し、申請手続きを行ってください。
※住んでいる地域によっては、軽減措置の申請手続きが不要なこともあります。
固定資産税の軽減措置を希望する方は、まずは市町村役場で必要な手続きをご確認ください。
まとめ
マンションを購入した際は、固定資産税だけでなく、登録免許税、不動産取得税、印紙税、消費税が課税されます。
固定資産税は、軽減措置を適用することで税額を安くすることができますが、必要要件を満たしたうえで事前に申請手続きが必要です。
軽減措置には期限があり固定資産税は毎年支払うことになりますから、マンションを購入する際に必要な経費をできるだけ抑えておくことが望ましいでしょう。
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