あこがれのおしゃれな新築マンションを購入したい。そのためには綿密な資金計画が必要で、思いつきと勢いだけではいずれ息切れを起こしてしまいます。初期費用はいくらかかるのか、資金計画をどのように立てたら良いのか、疑問が尽きることはありません。戸建てと違う点や費用に関する注意点を集めてみました。広告では決まった情報しかなく、なかなか人に聞きたくても聞にくいと迷っているみなさんへ大事な費用のお話を読んでみてください。
初期費用
新築マンションを購入するときにかかってくる初期費用は販売価格の4％から7％だと言われています。内訳はどのようなものなのでしょうか。
住宅ローン費用
1つめは返済計画が要になる住宅ローン費用関係です。事務手数料、印紙代、保証料の3つ。
手続きには何かと事務手数料が発生します。金額も数千円から数万円と幅があり、借入金額に対して2％程度、借入金額に関係なく定額で手数料が決まっている金融機関もあります。
印紙代も段階的に決まっていて金額が違います。1千万から5千万までの印紙税は2万円です。金銭消費賃借契約書に必要な金額の印紙を貼り付け割り印を押します。
保証料は万が一住宅ローンの返済ができなくなったときに保証会社が代わりに残債を金融機関に支払ってくれるものです。住宅ローンの期間に対して保証料を払います。
登記に関する費用
2つめは登記に関する費用です。建物表題登記、所有権保存登記、抵当権設定登記を行うときの登録免許税です。この処理においては司法書士が手続きいたしますので司法書士への報酬も必要です。
建物表題登記はマンションの表題、建物まるごとを登記します。戸建てとは違い部屋を分譲するので、一部屋ずつ所有権保存登記を行い、購入者個人の名義へ変更します。
抵当権設定登記は住宅ローンを組むときに金融機関に対し不動産を担保に抵当権を設定（ローン返済は不可能になったときに売却する権利）します。司法書士への報酬の平均は4万から5万円程度です。
税金関係
3つめは税金関係です。固定資産税、不動産取得税があります。固定資産税は引き渡しを受けた時点で発生します。引き渡しが5月であれば5月から12月までの固定資産税を払うことになります。不動産取得税は不動産を取得する時に一度だけかかる税金です。各自治体で税金の軽減措置を行っている場合がありますので事前に調べましょう。
初期費用の手数料だけで数万円、100万単位の費用が発生します。すべての人に当てはまるわけではありませんが、大きな金銭のやり取りが続き細かい金額がわからなくなることもあります。これまで書き出した費用には複数の書類がワンセットになっていますので、一つ一つしっかり確認しながら手続きに臨みましょう。
資金計画
住宅ローンを組むなら、生活に響かない長期にわたる資金計画が必要です。現在の収入で購入可能な金額を知ることから始めましょう。単純に総額から諸費用を引いた金額が物件価格の上限になりますが、返済する金額と返済できる金額は別の話です。
ポイント1
年間に返すことのできる返済額を計算します。よく耳にするのは現在の年収から返済額の割合は25％以内、理想は20％以内です。これをもとに計算すると年収が600万で仮定して25％は年間150万、月額12万5千円です。20％では月額10万円になり、賃貸料を払っている場合は今の生活水準を落とさずに生活していけるか比較できると思います。
将来的に家族構成や生活環境が変化するかもしれない予測を踏まえて資金計画の見通しをつけることが大切です。
注意点として、支払える金額だとしても住宅ローンの審査に必ず通るわけではありません。また一つの金融機関の審査に通らなくても別の金融機関でOKが出ることがあります。あきらめない気持ちと住宅ローンの選び方、審査が通る範囲内でローンを組むのがもう一つのポイントです。
ポイント2
物件の値段と諸費用の総額で考えます。初期費用に加えて諸費用には生活に必要な家電品、家具などを新しく買い替える費用が含まれます。引っ越し費用が別にかかりますので、諸費用は余裕をもたせて準備しましょう。
金額の目安で言うと販売価格と諸費用のうち、頭金をいくら準備できるかで購入物件の上限は変わります。例えば3500万のうち、500万の頭金で3000万の住宅ローンを組むとします。
初期費用と諸費用の合計が350万だとしたら3150万円が物件価格の上限になります。逆に月に10万返済できるとして、年間で120万、35年で返済するなら4200万円。諸費用を420万で見積もって、3780万までの物件なら可能かもとシミュレーションできます。
資金計画の失敗談
資金計画の失敗談あるあるをお話しましょう。夫婦共働きで住宅ローンを組んでいましたが、妻が働けなくなり返済がきつくなってしまったパターンです。住宅ローンを組んだ当初、妻にも安定した収入がありました。
その後妻が突然病に倒れ入院することになり、復帰するのが難しくそのまま仕事を辞めてしまいました。ローンは2人が働いて返済するのを前提に組んでいましたが、万が一のことを考え夫一人の収入でも何とか返済できるという額でした。
計算が狂ったのは治療期間が長引いたのと治療費用が思いのほかかさみ、ローン返済と治療費のダブルパンチで生活苦になってしまったことです。誰もがいつ想定外になってもおかしくありません。お互いの将来への備えのパターンをいくつか用意しておくことも資金計画の一部になるのではないでしょうか。
資金計画で物件価格の上限がわかれば、どのレベルの内装を選択したらよいのかボーダーラインが把握できますし、オプションの選択にも慎重になれます。返済額のシミュレーションは金融機関、不動産会社のサイトなどで簡単にできますのでイメージをつかむためにも試しておくことをおすすめします。
管理費や修繕費
物件購入資金のほかに必要な費用は修繕維持積立基金と管理費、修繕積立金前納分です。建物の修繕には20年から30年といった長期で積み立てる計画が立てられています。それを毎月支払っていくことになっています。
修繕維持積立基金は修繕積立金とは別に約15万から30万円、都心では40万くらい目安に管理組合に預けます。修繕積立金だけでは修繕費を賄えないことがあり、諸費用で集めることにより修繕費用の不足を解消する仕組みです。
基本的に管理費と修繕費は毎月の返済額に上乗せします。管理費＋修繕費の平均は2万円前後、月の返済額が10万円に2万円を足して合計12万円。そこに駐車場代が加われば、さらに支払額が増えます。
管理費はどこに使われるのでしょうか。主に共用部分の管理に当てられます。エントランスやロビーの清掃、エレベーターの点検費用などです。修繕費は建物の老朽化に伴う外壁塗装、給配水管のメンテナンスなど、経年劣化による修繕に使われます。
チラシやネット上で管理費と修繕費を比較して、少しでも安いところを見つけているみなさん。安ければ本当にお得な物件だと思いますか？新築と中古では中古のほうが管理費と修繕費が高額なところが意外に多いと気付いた方もおられるのではないでしょうか。理由として、新築マンションはとにかく売却を優先したいという販売側の都合があるようです。
買い物をするときには少しでも安い商品を探したくなるもの。人生に一度の大きな買い物をするならなおさら、ずっと払い続けるのであれば一円でも安い物件を探します。売る側もコストがかからないことをアピールしますので、管理費と修繕費は低く設定されることになります。
30年、40年先、いざ修繕しようとなったときには、物価も変わっていますし修繕の中身次第では費用が高額、積み立てた金額で不足するのがわかれば当然上乗せで請求されます。月8000円くらいからいきなり倍以上の2万円近くに引き上げられることもあり、単に安いだけで飛びついてはならないというのが注意点になるでしょう。
市場価格調査
いざ新築マンションの購入となると、物件価格とともに知りたくなるのが周辺物件の平均的な価格、「市場価格」ではないでしょうか。実際に提示されている価格がその地域では妥当なのか、それとも高いのか。
相場を知らずにいると言われた金額での購入になってしまいます。価格には地域性もありますし、分譲される部分だけに注目していてもわかりません。市場価格調査は市場性、費用性、収益性の3つの内容を見ていきます。
市場性は同レベルの似たような物件で過去の取引例を参考にします。費用性は広告費、土地の価格、建設費用、マンションを建てるにあたり発生した費用すべてを含みます。収益性は物件の用途、例えば投資用ではいくらの収益になるかを同じ地域周辺にある物件の価格平均で見ます。
地域の相場やマンションの平均的な価格については、不動産会社独自がもっているネットワークで調べてもらうと良いでしょう。各不動産会社のサイトで同じ条件を指定し物件価格を調べる方法もあります。市場価格がわかる専門のサイトもありますので、情報として集めておきましょう。
資産価値も確認
不動産は後々、資産にもなります。資産価値は、これまで立地、環境に左右されると言われてきました。条件として駅近であること、築年数、間取りなどを参考に資産価値が求められてきましたが、どこも似たような物件が増えたことで近年では管理の状態に注目するようになってきています。いつまでも価値が下がりにくい物件はどんな状態の物件を言うのでしょうか。
管理組合がきちんと機能していること。新築についてはこれから管理組合とのお付き合いが始まるので、管理形態を把握しておきましょう。管理方式は全面委託管理、部分委託管理、自主管理の3つの方式があります。
- 全面委託管理：管理のすべてを一括で管理会社へ委託する
- 部分委託管理：設備の整備、修繕などの業者へ組合から委託する
- 自主管理：エレベーター、消防設備関係など法律で定められている点検が必要なものは専門業者に任せ、そのほかは管理組合自身で行う
管理員の勤務形態にも違いがあります。
- 24時間管理：管理員と警備員が日中、夜間を交代しながら24時間管理していく体制。大手のマンションに多いようです。
- 通勤管理：週に3、4日管理員が通勤する形で管理を行います。
- 巡回管理：複数の物件の管理を1人で行うもので、管理窓口の受付も定期的に数時間開ける形になっています。
- オンライン警備：もっとも多い方式として、オンラインで警備会社と結ぶことにより監視カメラなどのセキュリティシステムを取り入れ、管理員がいなくても管理できる体制。
管理体制が機能し治安が守られることで安心して住める物件としての資産価値が向上します。
購入時には修繕積立金の金額や、管理費に注目しましょう。あまりにも積み立て金額が安すぎる場合、先々で修繕が必要になったときに大幅な値上げをせざるを得ない状況になるかもしれません。
充分な管理と修繕ができないということは、建物を維持する状態ではなくなり資産価値も当然下がります。物件の規模に対し適切な修繕積立金と管理費が必要になるので、管理組合の体制と運営方法、長期修繕計画の確認を忘れないようにしましょう。
物件の資産価値を見極めるには、街全体を見渡すことも大事です。資産価値が高い、または将来的に上がると思われる地域には特長があり、地域周辺で新規開発の話が聞かれるパターンが多いようです。
実例でお話しすると、車で1時間圏内に大型の商業施設ができ、周辺には生活に必要な施設が次々に建設され、一つの町が完成しました。町の完成に伴い公共機関が整い、アクセスしやすい環境にあるため集客にも絶大な効果があり、他県や海外からの観光客が訪れることが増えました。
それまでの住環境においてはこれといった産業がなくパッとしなかった地域ですが、この大型商業施設のおかげで地域が活気づき住みやすい町となりました。
この町の事例では、周辺地域の開発により資産価値が上がってきているのは間違いありません。資産価値の価値観や基準は人それぞれですが、住んでみたい町と求めている物件は共通していると思います。
まとめ
戸建てもマンションも、先立つものはお金がなくては始まりません。初期費用には住宅ローン関係、登記関係、税金関係の費用が必要です。住宅ローンを組むなら、現在の収入で支払える金額と購入できる物件の値段の上限を知ることが大切です。
物件を手に入れるときに確認したいのが市場価格、地域物件の相場を知れば交渉材料になることもあるでしょう。
マンションには管理費と修繕費はつきものです。適切な費用の徴収で将来的に管理体制が安定し建物への継続的管理、定期的な修繕が行き届くかどうかで物件の資産価値が決まります。
注意点として挙げるなら管理費、修繕費が安いからと新築マンションに飛びつくことはやめましょう。
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