住まいのため、または投資用で注目されている人気上昇中の中古マンション。人気の理由と一般の商品のように買い時はあるのでしょうか。人気エリアを調べてみたら、とくに沿線上にある物件相場の高さに驚きます。下がらない条件とは何でしょう？最寄り駅に近い、公共施設が揃っているだけが理由ではないようです。今回は物件の相場が何をきっかけに動くことがあるのか、地域によって変わる住みやすさに注目していきたいと思います。
中古マンションが人気の理由
新築よりも売り上げが確実に伸びてきている中古マンション市場。人気の理由をいくつか挙げてみたいと思います。ポイントは価格と立地、資産価値です。
お手頃価格
なんといっても魅力的なのがお手頃価格。新築のときにかかる建築費用がないのでその分の費用が安くなっています。浮いた費用でリフォーム、リノベーションをする人が多く、お部屋の内装を自分好みの新築同様にできるメリットがあります。住宅ローンを組んだとしてもリフォーム、リノベーション費用を含んだ金額で無理なく支払っていけるため購入しやすいようです。
物件の選択肢が多い
2つめは好立地の物件を選びやすい、物件の選択肢が多いこと。人気のエリアだと言われている物件の条件として挙がるのが、交通機関や買い物、公共施設が充実していることです。
将来の生活スタイルに合った住みやすさを考えると条件の中で最後まで外せないのが立地の良さで、人気があるエリアは建物が高層になっても売れるのです。
新築よりも断然ストックされている物件数が多く、選択肢が豊富なことも人気の理由です。通勤、通学、レジャーを考えたときに家族みんなが納得する場所にあれば、迷うことなく物件が決まると思います。
資産価値をキープできる
3つめは資産価値をキープできることです。新築から値段が下がったところでの購入ですので、建物としての価値は適切な管理、修繕などで横ばいか少しずつ下がるとしても、立地に関しては大きな変化がない限り下落することは稀です。
便利な場所にあればそれだけ住みやすさを求めて世帯が集まる場所になります。住みやすい環境は資産価値を上げてくれます。周辺地域の物件相場も同じ条件で下がりにくい要素がありますので、売却時もあまり値段が下がらない傾向にあると言われています。
条件が揃った好物件は住まいとするため、または投資用の資産として手に入れたいと思う人が多く、人気になるのは間違いなさそうです。
首都圏の中古マンションの相場
首都圏の中古マンションの相場は今後どうなっていくのでしょうか。物件のスタイルによっても需要に違いがあるのと、この先何が起こるのかわからないため現時点での推測にすぎません。しかし専門家による空き家問題の指摘もあり、物件を取り巻く状況からは目が離せないものとなっています。
首都圏と言えば真っ先に思い浮かぶのがオリンピックです。ここ4、5年の間に需要が高まってきたものの、オリンピック開催後の反動は避けられないと言われています。
過去の大きなイベント後の事例からも反動があったことがわかっていますので、選手村解体後に放出される物件販売数次第で価格の下落が始まるのではないかとされています。一方では単身者向けのワンルーム物件の取引が盛んで、海外の投資家も注目しているところです。
各都道府県の不動産の取引情報を知る手段として、ネット上で調べる方法があります。国土交通省が行っている不動産の取引価格情報提供制度では、全国のマップから知りたい物件を選択し主な都市の住宅地、商業地の概況を調べることができます。もっと簡単な方法では、不動産会社のサイトから知りたい地域の住所や駅沿線上から物件の金額が検索できます。
高齢化問題は今に始まったことではありませんが、老後を考えて都心への住み替えを考える人は増えています。マンションへ住み替える利点として、ポイントの1つめは戸建てと違いセキュリティがしっかりしていることです。オートロックの物件が増え、防犯カメラなどを設置している物件が多くなっています。
ポイント2つめは階段、段差の解消、スロープ、手すりなどの設置でバリアフリー化が進んでいます。高齢化に特化したものではなく、誰もが使いやすいユニバーサルデザインを取り入れている物件があります。
ポイント3つめは建物の管理は管理会社へ任せているので自己管理する必要がありません。戸建てだと庭のお手入れや外壁塗装の心配など自己管理になります。
都心になれば、公共機関、施設が充実しているため、ほぼ周辺で生活必需品が揃い、地域ではサークル活動が活発で趣味娯楽の環境が整いやすいといったメリットがあります。都心の便利さに惹かれて購入、買い替えを検討する人は多く、人気エリア物件の値段は劇的に下がることはないものの現状維持か需要次第でさらに上昇することもありそうです。
関西・東海地域の中古マンションの相場
関西、東海地域の相場についてお話しましょう。関西エリアでは2025年に開催される大阪万博をきっかけに上昇傾向にあると言われています。また名古屋の中心地ではビルの建て替え、再開発が進んでいるため、最寄り駅から近い物件の価格が上昇しているようです。中心地にある人気エリア物件の価格上昇で高額な物件を避け、中心地へアクセスしやすい距離にある物件に注目が集まっています。
人気エリアの新築物件は交通機関へのアクセスの良さと住みやすさにより、物件の金額はなかなか下がってこないのが特長です。金額が下がらないということは資産価値も安定していると判断されます。
関西、東海地域の物件についてはここ数年で軒並み値上がりしており、沿線上にある物件は高額物件になっているところもあるようです。高額になりすぎても手が出せないので、駅まで歩いて数分ではないにしても時間に余裕をもって出れば問題のない徒歩10分圏内の中古マンションが人気上昇中です。
専門家によると大きなイベントや再開発がきっかけになったことでの物件の値上がりが考えられますが、都市圏の物件の上昇で関西、東海地域の物件に市場が移ってきているという見方もありました。
また若い世代が車をもたず、カーシェアリングをする人が増えていることも交通機関の便利な場所、繁華街にほど近い物件を求める理由になっているそうです。
おしゃれでゴージャスな物件も良いのですが、中心地から少し離れた地域でアクセスもしやすい安くてお得な中古物件を手に入れ、自分好みのリフォーム、リノベーションで快適住まいを目指すのも良さそうです。必要なものだけを効率良く取り入れ、自分の理想をきっちり叶えるという現代人ならではの選び方ではないかと思います。
関西、東海地域の中心地ではビルの建て替え、再開発が進行中で物件の人気も上昇中です。高額になった物件を避け、中心地から少し離れたアクセスしやすい地域と首都圏よりまだ手ごろ感がある物件が人気となっています。
その他地方都市の中古マンションの相場
物件の値段が上昇しているのは首都圏だけではありません。地方都市の物件も徐々に上がっています。こちらは大きなイベントがきっかけではなく都市郊外型の大型商業施設が建設され、人がたくさん集まり需要が高まっているからです。
首都圏と違うのは生活スタイルです。中心地には交通機関が整備され便利なのは同じですが、郊外になると圧倒的に車での移動が多くなります。都市郊外型の大型商業施設には、1000台を超える大規模な駐車場が完備され各地方からの集客にも一役買っています。商業施設を囲むように周辺地域には幼稚園、保育園から医療関係の施設、生活に必要なお店が並んでおり、車があればすべての用事が並びの施設で済んでしまうような一つの町になろうとしています。
大型商業施設との相乗効果は相当なもので、130％超えの恩恵を受けていると地元のお店の方が話しておられました。地方から高速を使って遊びに来たついでに用事を済ませるパターンが増えたのだそうです。発展途上のところが多く、これからの開発によりまだまだ成長していくことが期待されます。
好まれる物件、相場が下落しにくい条件として地域の開発計画が進んでいること、物件の建物に対して定期的に充分な修繕が行われていること、戸数が多く管理費、修繕費用が安定していること、バルコニーを含めた日当たりが良いなどの内容が挙げられます。先に挙げた条件が整うと資産としての価値も必然的に上がります。
郊外にある物件は、自然を生かした建物が多く子育て世代に人気があります。郊外型の特長として多いのが広めの間取りになっていることで、ゆったりとした住環境が子育て世代だけではなく、年配の方にも大変人気です。
実際に戸建てに住んでいた知り合いのご夫婦は、子どもが自立し仕事をリタイヤして程なく戸建てを売却、中古マンションへ引っ越しました。公共機関を利用すると30分圏内で中心地に移動でき、医療施設へのアクセスがしやすく、雨天関係なく1日過ごせる大型商業施設がある環境となれば、その周辺は人気エリア物件となり価格も長年にわたり安定した相場になるでしょう。
買い時はある？
ズバリ、中古マンションの買い時はあるのでしょうか。物件を放出する時期は、1月から3月だと聞きました。理由は4月から新生活が始まるところがほとんどだからです。需要と供給のバランスで買い時になるのは当然かもしれません。逆に買い時はいつもだと書いている不動産会社のページがありました。理由は新築ではなく値段がある程度下がった状態だからということ。どちらの理由も一理あると思います。
上記とは別の意見がありまして、物件を現金で購入する方には関係のない話になりますが、住宅ローンの審査が通るときが買い時になるそうです。
年齢を重ねると健康上の理由で審査に通らないケースもあるからだとか。一度大きな病気や手術をしてしまったら、その後1、2年間は審査に通りにくくなるという話があります。審査を振り返ってみると、健康上の理由で団体信用保険に加入できるか心配をしていたことを思い出しました。
過去1年間に手術をしていないか、手術をする予定はあるかという申告内容がありました。持病があればさらに詳細を記すことになります。審査以前に住宅ローンのスタート年齢が上がれば、定年までの返済期間が短くなり返済金額が上がってしまいます。健康体で審査に通るときが買い時、この理由にも大いに納得です。
最後にこちらも住宅ローンに関係しますが、審査を通すなら転職前が買い時になります。金融機関は勤続年数で判断することがあるからです。職場が変わったばかりだと収入が安定せず、しっかり返済する力はあるのか？疑いをもつのは当たり前かもしれません。
それでは一体、どれが本当の「買い時」なのでしょうか？実は購入の目的によって買い時が変わるとも言われています。
1つめは自分と家族の住まいにするための購入です。物件が少しでも安くなるタイミングを狙って買いたいところですが、相場が安定している地域では新築でない限り急激な動きはないに等しく、不動産会社との交渉によって金額が下がることがあります。ローンの場合は金利の変動に注目して物件の交渉による金額と審査のタイミングの両方を見極めることが大切です。
2つめは投資用にするための購入です。利益を生むための買い時を狙いますので、いかに良い物件を安く購入し高く売ることができるか、または貸し出せるかにかかっています。
いくつかの買い時パターンを挙げましたが、これだ！と思う物件に巡り合えたときが一番の「買い時」になる気がします。良い物件の基準は利便性など共通している部分もありますが、買う側にとっての基準が存在し数あるピースの中からきれいに当てはまるものを見つける作業でもあります。
現状で言うとオリンピック後に物件の値段が下がると書かれているサイトがほとんどです。中には上昇が続くと予測をしている専門家もいます。その内容はあくまで見通しであって、過去の事例を見ながらの話しがありますが、実際にはイベント後にならないとわからない部分です。
世の中何が起こるか誰にも予測できないのが本音。新築においては、コロナウイルス感染症による資材不足と、慢性的な人手不足で金額が上昇しているのも事実です。様々な事情が重なり、これまでの見通しがまったく違ったものになるかもしれません。私たちは専門家による見解を参考に、動向を見守りながら適切な買い時のタイミングをつかんでいきましょう。
まとめ
中古マンションが人気の理由は、新築に比べて値段が安いこと、ライフスタイルに合わせた物件の選択肢が豊富なこと、好立地に建てられている物件多いので資産価値が下がりにくいことが挙げられます。
首都圏や関西、東海地域、地方都市の物件の相場については、オリンピックといった大きなイベントがきっかけで動くこともありますが、住環境が整った人気エリアでは利便性を求めて人が集まる傾向にあり目立った下落はないとの見方があります。
あくまで見通しなのでまったく違った展開になることも考えられます。買い時には様々な意見がありますが一番は自分が考えている条件にピッタリの物件が見つかったときではないでしょうか。
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