マンション売買でかかる仲介手数料とは?

ここでは、気になる仲介手数料の金額と、どうして仲介手数料を支払わなければいけないのかという疑問に答えるために、仲介手数料の仕組みや意味を紹介しています。少しでも高くマンションを売却したい方のために、査定金額をアップさせるコツ査定時の注意点なども紹介しています。

これからマンションの売買をしようと思っている方は、この記事をじっくり読んで後悔のない取引を実現してください。

仲介手数料は不動産会社の成功報酬

不動産会社がマンション売買を仲介するときには、買い手や売り手を探すために様々な営業活動を行います。大々的に宣伝広告を打ったり、売主と買主の間に入ってお互いの条件をとりまとめたり、契約に必要な膨大な書類も作成しなければいけません。営業活動を行うには労力も必要ですが、当然人件費も発生します。

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社が受け取ることができる「成功報酬」で、つまり契約が成立しなければ、どんなに時間や手間やお金をかけて営業活動しても、一円ももらうことはできません。

ちなみに、売りに出されているマンションの中には、直接不動産会社が販売している物件がありますが、この場合は買い手が見つかったとしても売主と買主を仲介しているわけではないので、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の金額

仲介手数料の計算式

販売価格が200万円以下 仲介手数料=販売価格×5.4%
販売価格が200万円~400万円以下 仲介手数」=販売価格×4.32%+2万1,600円
販売価格が400万円以上 仲介手数料=販売価格×3.24%+6万4,800円

仲介手数料は上記の計算式から導き出すことができます。

仲介手数料は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」と宅地建物取引業法で定められていて、不動産会社が受け取り可能な上限額が決められています。上記の計算式で算出された金額が、仲介手数料の上限額となり、ほとんどの不動産会社は成功報酬である仲介手数料を、売主または買主に上限額で請求します。

1,000万円×3.24%+6万4,800円=388,800円

こちらはマンションの販売価格が1,000万円の場合も仲介手数料を算出したものですが、面倒な計算をするのは苦手な方のために、下記に価格別の仲介手数料の早見表を記載するので参考にしてください。

仲介手数料の早見表

販売価格 仲介手数料(税込価格)
100万円 54,000円
200万円 108,000円
300万円 151,200円
400万円 194,400円
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円
6,000万円 2,008,800円
7,000万円 2,332,800円
8,000万円 2,656,800円
9,000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

仲介手数料は無料になることもある

不動産会社がマンション売買で受け取ることができる仲介手数料には上限があるため、原則これ以上の報酬を売主からも買主からも請求することはできません。

しかし、あくまでも仲介手数料は「通常の仲介業務」で支払われる費用であることから、通常業務ではない特別な業務を実行した際には、マンションの売り手も買い手も仲介手数料とは別に、不動産会社へその分の費用を支払わなければいけません。

特別な業務には、遠方への出張費用や、マンションを売買するために特別にお願いして出してもらう広告宣伝費用などがあります。

ただし、仲介業務の成功報酬である仲介手数料の関しては、上限は法律により定められていますが、下限には決まりがないため、場合によっては仲介手数料が半額や無料になることもあります。

仲介手数料が半額や無料になるケース

仲介手数料を無料にしてしまうと、特別な業務を請け負う以外に、不動産会社が利益を出す術はないのでは?と考える方も少なくないでしょう。

しかし、マンション売買を仲介する際に、1つの不動産会社が売主と買主の両者の仲介を行うとすれば、そのいずれから報酬を受け取ることさえできれば報酬が得られることになります。

売主と買主の両者から依頼を受ける取引を「両手取引」と呼びますが、不動産業界において両手取引がなされるのはよくあることです。反対に、売主もしくは買主の一方だけを仲介する取引は「片手取引」と呼ばれていますが、この場合でも、仲介手数料の上限を徴収しなくても、不動産会社は利益を出せることになります。

不動産会社が仲介手数料を半額や無料にする理由は、単純に客引きのためです。大手の不動産会社だと仲介手数料減額のキャンペーンを実施することはよくありますし、両手取引をしていて売り手や買い手がなかなか見つからない場合は、他社に仕事を取られないよう、仲介手数料を無料にすることも珍しくありません。

マンションの査定を成功させるには

マンションを売却する際は、少しでも高く査定して欲しいと誰もが思いますが、何千万円もするマンションを不動産会社に依頼して販売してもらうと、仲介手数料の負担も相当大きくなるため、仲介手数料を減額することも、査定金額をアップさせるのと実質同じになります。

複数の不動産会社に査定を依頼しよう

不動産会社の中には、はじめから仲介手数料を半額や無料にすることをホームページなどで大々的に謳っているところもありますので、そのような会社を探すことでもマンション査定を成功に導くことができます。

ただし、仲介手数料を安くすることだけに一生懸命になると、別の高額査定を出してくれる会社を見逃すことにもつながりますので、1社に絞らないで、できるだけ多くの会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社によって、中古マンションの売買を得意としているところもあれば、土地や戸建ての売買や賃貸を専門にしている場合もあります。マンションの査定額は会社によって異なり、高額な物件になると、何百万もの差が生じます。

理想は、仲介手数料を安くしてくれて、高額査定も実現してもらえる会社ですが、理想を叶える、もしくはそれに近い不動産会社を見つけるためには、できるだけたくさんの査定をしてもらうしかありません。

査定の前にすべき準備

不動産会社にマンションの査定をしてもらうときに、少しでも高い値段をつけてもらおうと、念入りな清掃やリフォームや古い設備の交換を行う方もよくおられます。しかし、ハウスクリーニングなどを入れた過度な清掃やリフォームなどは、査定前に行う必要はありません。

もちろん買い手が内覧する際には、部屋の中を綺麗に清掃しておいた方が印象がよくなるので、商談がまとまる確率をアップできますが、仲介業者である不動産会社にはその準備は不要です。

不動産会社はマンション売買のプロなので、どんなに一生懸命清掃したからといって、査定金額アップは望むことはできませんし、リフォームや設備の交換は、高額査定を得る障害にもなりかねません。

なぜなら、中古マンションの購入を希望されている多くの方が、購入後に自分の好みでリフォームをしたいと考えているからです。古いキッチンや洗面所やトイレなども、自分の好きな商品に交換したいと思っている方も少なくないので、新しくしたせいで買い手を失ってしまうかもしれません。

マンションの査定をしてもらう前に準備すべきことは、マンションに関わる書類をしっかり取り揃えておくことです。「売買契約書」「重要事項説明書」の他にも、マンションの「間取り図」「管理規約」「長期修繕計画書」「使用細則」、リフォームやリノベーションをしている場合は、その「契約書」など、マンションに関わる書類をしっかり揃えておきましょう。

まとめ

仲介手数料は、不動産会社がマンション売買の契約を成立させるために宣伝広告を打ったり、契約条件をまとめたり、営業活動をした対価として受け取る成功報酬です。

仲介手数料を算出する計算式があり、それをもとに不動産会社は仲介手数料を売主や買主に請求します。ただし、仲介手数料には上限が定められていますが下限はないため、「両手取引」などが行われるときなど、場合によっては上限の半額なることもあれば無料になることもあります。

マンションをできるだけ高く売りたい方は、仲介手数料を抑えるだけでも大きな効果がありますので、仲介手数料にも注目して不動産会社を選ぶことをおすすめします。

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